Комплексный брокеридж объекта стрит-ритейла для корпоративного инвестора (ООО). Разрыв между начальным прогнозом и фактом сделки обеспечил инвестору +30% к арендному потоку.
Номинальный IRR
16.9%
Cap Rate
10.9%
Окупаемость
8.8 лет
Рост ставки
+30%
Московская область
Густонаселенный жилой массив
80 кв. м.
1-й этаж ОСЗ
30 кВт, вытяжка, мокрая точка, зона разгрузки
ООО (Инвестор)
УСН 15% (Доходы - расходы)
Прямой таргетинг на якорных сетевых операторов. Сгенерирована плотная воронка из 13 входящих B2B запросов.
Жесткий отбор 2 финальных претендентов. Полный аудит финансовой устойчивости компании и проверка отсутствия судебных рисков.
Согласование LOI. Вычитка Протокола разногласий. Утвержден бессрочный договор с уведомлением за 60 дней и защитным депозитом.
Сравнение изначального консервативного прогноза (входа) с фактическим результатом закрытой сделки.
База расчета актива
20 000 000 ₽
| Финансовая метрика | Прогноз (Ожидание) | ФАКТ (Результат) | Дельта (Рост) |
|---|---|---|---|
| Арендная ставка (МАП) | 200 000 ₽ | 260 000 ₽ | + 30.0% |
| Чистый Опер. Доход (NOI) | 1 617 160 ₽ | 2 178 160 ₽ | + 561 000 ₽/год |
| Ставка Капитализации (Cap Rate) | 8.09% | 10.89% | + 2.8% |
| Номинальный IRR (Рубли) | 8.27% | 16.91% | Рост в 2 раза! |
| Реальный IRR (Сверх инфляции 5%) | 3.11% | 11.35% | + 8.24% чистыми |
Детальный расчет денежных потоков инвестора на горизонте 15 лет с учетом налоговой базы (УСН 15%), индексации и инфляции.
«Создан классический, высокомаржинальный защитный актив. За счет профессионального торга по договору аренды объект стрит-ритейла превращен в институциональный Готовый Арендный Бизнес с доходностью 10.89% годовых (Cap Rate), полностью защищенный от инфляционных шоков долгосрочным контрактом.»
